Vous avez ou envisagez un projet immobilier ?
Objectifs : Réduction d’impôts ou optimisation fiscaleCréation de patrimoinePréparation de la retraitePrévoyance et ProtectionRevenus complémentaires
Depuis 1993, les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux. Le propriétaire de l’immeuble peut donc déduire de ses revenus fonciers les dépenses liées aux travaux de rénovation. Lorsque les revenus fonciers sont totalement effacés par l’imputation des travaux, la fraction non imputée sur les revenus fonciers est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 € et à compter du 5 novembre 2023 le plafond est de 21 400 € sous certaines conditions. Le déficit non imputé est reportable pendant 10 ans exclusivement sur les revenus fonciers. Les intérêts d’emprunts eux ne sont imputables que sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Diminution de vos éventuels revenus fonciers existants.Diminution sur votre revenu global d'activité la ou les année(s) des travaux.Déficit foncier reportable pendant 10 ans.
Le bien doit être loué non meublé à usage d’habitation durant 3 ans minimum.Le déficit s’apprécie sur l’ensemble des revenus fonciers.Choisir le régime réel d’imposition.Le bien doit être conservé durant les 3 ans qui suivent l’année des travaux de déficit foncier.Vous ne pouvez déduire que les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de rénovation (en aucun cas la construction ou d’agrandissement).
La location meublée ne constitue pas en soi un dispositif de défiscalisation, mais elle présente cependant des avantages fiscaux intéressants du fait de la nature même de l’activité de loueur en meublé.Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet donc d’investir en immobilier locatif, dans un cadre privilégié, en générant des revenus sécurisés et faiblement fiscalisés (grâce aux amortissements différés).D’autre part, les investisseurs qui souhaitent acquérir des biens sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ont 2 alternatives :LMNP Classique: Récupération de la TVA possible, revenus locatifs de nature BIC, amortissements des murs + amortissements des meubles permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.LMNP Bouvard (uniquement en cas d’achat dans un appartement neuf en résidence service): Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, amortissement des meubles, réduction d'impôt égale à 11 % du montant de l'investissement HT (à hauteur de 300 000 €) étalée sur 9 ansSont éligibles au dispositif louer meublé non professionnel les appartements neufs, ancien ou réhabilités à conditions qu’ils soient meublés en quantité suffisante pour permettre aux locataires d’y vivre. La liste est fixée par décret.
Percevez des revenus locatifs sans imposition supplémentaireRécupérez la TVA 20% (si achat dans le neuf)Profitez d’une gestion déléguée sans aucune contrainte (si en résidence gérée)Un effort d’épargne totalement maîtriséUn actif performant : de 3 à 4,5% de rendement (HT/HT)
Déclaration de votre investissement dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).Ne pas relever du statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Depuis le 1er mars le dispositif Cosse "Louer abordable" est remplacé par le dispositif de réduction d’impôt "Loc'Avantages", comme l'indique l'article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022. Cet article prolonge la nouvelle réduction d'impôt jusqu’au 31 décembre 2024.Afin de bénéficier du dispositif "Loc'Avantages", pour la mise en location d'un logement, le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans les deux mois après la signature du bail. Cette convention précise les engagements que doit respecter le propriétaire.Le dispositif s'applique aux baux prenant effet à partir du 1er janvier 2022.
Réduction d’impôts allant de 15 à 65% du montant du loyer.Possibilité d’une aide de l’Anah pour les travaux.
Louer le bien non meublé pendant un minimum de 6 ans (avec ou sans travaux).Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire.Louer à une personne autre qu’un membre de sa famille. Nous proposons des opérations clé en main sans aucune démarche de votre part.
La nue-propriété désigne la propriété d’un bien dont le titulaire n’a pas la jouissance ; la jouissance de ce bien, appelé usufruit, est donné ou vendu à une autre personne.L’investissement en nue-propriété permet donc d’acheter un bien neuf ou ancien entre 44 % et 60 % de sa valeur. Pendant la durée de l’investissement (entre 15 et 17 ans), l’usufruit est acheté par un bailleur institutionnel qui a la charge de s’occuper de la gestion locative, de s’acquitter de toutes les charges et impôts (entretien, travaux, taxe foncière…) et perçoit les loyers.A l’échéance du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans fiscalité dans les mains du nue propriétaire qui devient alors plein propriétaire. Il peut ainsi jouir pleinement de son bien à savoir : l’occuper, le vendre ou le louer. Ce type de montage permet d’investir dans la pierre dans des biens de grande valeur patrimoniale sans en avoir à subir la gestion, l’entretien ni les charges.
Acquisition d’un bien immobilier à un prix avantageux (en moyenne entre 30% et 50% par rapport au prix du marché).Frais de notaire réduits, appliquées sur la nue-propriété uniquement.Aucune dépense d’entretien, de maintenance ou de petites réparations à prévoir (celles qui concernent la structure du bâtiment restent en revanche à votre charge).Aucune fiscalité supplémentaire, pas de taxe foncière.Déductibilité, si achat à crédit, des intérêts d’emprunt de vos éventuels revenus fonciers sur d’autres biens.Possibilité de plus-value en cas de revente du bien.Pas de durée minimale de détention, le bien peut être vendu à tout moment, sans perte des avantages acquis.Liberté de disposer du bien au terme du démembrement.Sort de l'assiette taxable de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière)
Il doit s’agir d’un bien neuf :Ou vendu en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)Ou qui doit avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation Il doit être non meublé.Pendant la durée du dispositif, la gestion est confiée à un bailleur institutionnel qui sera chargé de la gestion locative du bien, d’en percevoir les loyers et de l’entretenir.
Au terme de la durée du démembrement temporaire (15 à 17 ans) : réunion de l’usufruit et de la nue-propriété à l’extinction de l’usufruit (art 617 du code civil), en franchise de droit (article 1133 CGI).
La loi dite « Girardin » du 21 juillet 2003 de programme pour l’outre-mer, prévoit des régimes défiscalisant pour les investissements réalisés notamment dans les départements d’Outre-mer. Ainsi, le dispositif de défiscalisation Girardin industrielle est un produit de défiscalisation permettant une réduction d'impôts dite one-shot. L'investisseur réalisant une opération en défiscalisation industrielle bénéficiera d'une réduction d'impôts de l'ordre de 110% à 123% de la somme versée en fonction du moment de l’investissement dans l’année.Les sommes investies en Girardin Industriel ne donnent lieu à aucun versement quelconque de revenus ou de dividendes. Elles sont à fonds perdus. Dès lors, l'unique bénéfice de l'opération sera votre réduction d'impôts obtenue, imputable intégralement sur l'impôt dû au titre des revenus de l'année de souscription et reportable 5 ans.
Réduction d’impôts sur le revenu one-shot.
Réduction d’impôt importante : elle dépasse 100 % de l’investissement réalisé.Possibilité de report du surplus de réduction d’impôt pendant 5 ans.Investissement dans plusieurs SNC qui elles-mêmes ont plusieurs investissements donc dilution du risque.
Engagement de conservation et de maintien des biens à leur affectation pendant au moins 5 ans.Risque de requalification fiscale liée à la durée de détention du contrat de location de 5 ans par l’entreprise éligible.
Créé par la loi PACTE, portant sur la réforme des retraites, le PER est un support d’épargne individuel, ayant vocation à remplacer le PERP, le Madelin, et le Prefon. Au dénouement du plan, l’adhérent vient s’acquitter de ses droits qui sont alors liquidés sous forme de rente viagère ou par le versement intégral ou fractionné d’un capital. Durant sa vie active, l’adhérent qui souhaite se constituer des revenus complémentaires pour la retraite, à la possibilité d’alimenter son PER à son rythme par le biais de versements libres ou programmés. Aucun montant minimum légal de versement annuel n’est exigé. Les versements ne sont pas plafonnés et peuvent être modulés.
Réduction d’impôtsPréparation de la retraiteCréation de capital
Une sortie flexible : en capital ou en rente.La possibilité d’opter pour une fiscalité avantageuse ou de la passer en charges de société pour les TNS.Une portabilité totale de vos anciens contrats (PERP, Madelin, PREFON, etc.).
Une épargne indisponible jusqu'à la retraite, hors achat de la résidence principale et accidents de la vie.Le capital ou les rentes sont imposables à l'impôt sur le revenu si vous avez bénéficier d’un avantage fiscal à l’entréeImposition au prélèvement forfaitaire unique des plus values à 30%.
La foncière solidaire les 3 colonnes existe depuis 2013 et se portent acquéreurs de logements de personnes âgés économiquement fragiles depuis cette date. C’est une coopérative à but non lucratif. Après le décès des propriétaires du viager les logements sont automatiquement revendus. Mission sociale : La Foncière Solidaire "Les 3 Colonnes" a pour objectif de favoriser l'accès au logement tout en soutenant des projets d'intérêt général.Modèle de viager solidaire : Elle propose des contrats de viager permettant d'acquérir des biens immobiliers tout en respectant des principes de solidarité et de durabilité.Partenariat : Elle collabore avec des acteurs locaux pour assurer la gestion des biens et l'accompagnement des occupants.
Investissement collectif : Les investisseurs achètent des parts sociales ou des titres participatifs, ce qui leur permet de participer à l'acquisition et à la gestion des biens immobiliers.Engagement à long terme : Les investisseurs s'engagent sur une durée de 7 ans pour les parts sociales ou 7ans à 10 ans pour les titres participatifs ce qui favorise la stabilité et la pérennité des projets soutenus.
Impact social positif : En investissant, les investisseurs contribuent à la création de logements accessibles et à des projets d'intérêt général.Sensibilisation et communauté : Les investisseurs rejoignent une communauté engagée dans la solidarité et l'amélioration des conditions de vie locales.
L’achat de parts sociales (qui permet de défiscaliser) La foncière solidaire Les 3 colonnes, au titre de son mandat de service d’intérêt économique général (SIEG) délivré par le ministère des solidarités et de la santé, confère aux souscripteurs de parts sociales sous le respect de certaines conditions :Une réduction d’impôt sur le revenu de 25% des versements en 2024Dans un plafond annuel des niches fiscales de 10 000€Dans la limite de versement de 50 000€ pour les contribuables célibataires et de 100 000€ pour les couples mariés ou pacsésVersement minimum 2000€Possibilité de bénéficier d’un report de l’excédent de réduction d’impôts sur les 4 années suivantes (sous conditions)Remboursement de la part au nominal à l’issue de la 7ème annéeUn TRI fiscal de 3,5 à 4% net sur 7 ans (validé par l’AMF)Une souscription sans frais d’entrée, de gestion et de sortie. L’achat de titres participatifs Les titres participatifs peuvent s’apparenter à des obligationsVous recevez une rémunération annuelle garantie de 4% et à cela s’ajoute une part variable de maximum 1,5%/an fonction du chiffre d’affaires N-2 de la coopérative. Le contrat garanti forcément un rendement annuel de 5% ce qui signifie que si aucune part variable ne s’est ajoutée pendant la durée de détention des titres participatif vous recevrez « cette prime de remboursement » lors du remboursement de vos titresRevente des titres participatifs à partir de 7ans, conservation possible jusqu’à 10 ansVersement minimum 5000€Fiscalité avantageuse car imposé comme du financier et non de l’immobilier soit 30% de la rémunération annuelle (flat-tax)Pas de frais d’entrée, de sortie ni de gestion.
L’investissement en viager solidaire via la Foncière Solidaire "Les 3 Colonnes" représente une opportunité unique d'investir dans l'immobilier tout en soutenant des initiatives sociales. Ce modèle permet d’allier opération de défiscalisation ou de placement et impact positif, rendant l’investissement à la fois lucratif et responsable.Je reste à votre disposition pour un rendez-vous et si vous souhaitez aller plus loin voici un petit reportage sur du JT sur les viagers solidaires : Le Viager Solidaire sur France 3 Rhône - YouTube
